トモタクCF120号（軽井沢）

ファンド概要

本ファンドは、「不動産特定共同事業法」に基づき運営される第1号事業・匿名組合型の不動産クラウドファンディングです。

対象は、日本有数の観光地である軽井沢の別荘地「扇平別荘地」に所在する土地です。

当該地は、軽井沢駅より車で約8分の立地にありながら、約1,100坪（3,645㎡）というゆとりある敷地面積を有しています。第一種低層住居専用地域に指定され、建蔽率・容積率ともに20％に制限されたエリアであり、軽井沢らしい自然と調和した住環境が保たれています。

敷地の高低差を活かすことで周辺の山並みや浅間山方面への眺望が期待できる立地が特長で、広大な敷地規模を活かした高付加価値別荘の企画が可能であり、別荘用地としてのポテンシャルを有しています。

近年、軽井沢エリアではリゾートホテルの開発や既存施設の大規模リニューアルが進んでおり、エリア全体のブランド価値向上が図られています。これに伴い、別荘需要に加え、投資対象としての関心も高まっているエリアです。

運用期間中は、当該土地を資材置場として活用し、安定的なインカムゲインを確保しながら運用を行います。
また、将来的な売却を見据えた出口戦略を想定し、売却益（キャピタルゲイン）の獲得も目指すインカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせたハイブリッド型ファンドとして組成しています。

運用期間は12ヶ月を予定し、利回りは年6.5％（税引前）を想定しています。
なお、本ファンドは優先劣後構造を採用することで、投資家の皆さまの元本リスク軽減にも配慮した設計としています。

※本ファンドは、CF93号の再組成ファンドです。
当初の運用期間終了後も拙速な売却は行わず、市場環境や需要動向を見極めながら、より有利な条件での売却時期を慎重に判断するため、引き続き運用を継続いたします。

運用スキーム

運用期間中
対象地を資材置場として運用し、マスターリース契約に基づく安定した賃料収入を確保
年間想定収益：1,200,000円（インカムゲイン）

売却方針
運用期間中および運用終了時において、デベロッパー、開発事業者、別荘需要層等への売却を想定。
当社にて建築プランの企画・作成を行い、土地活用の具体的なイメージを提示することで、付加価値を高めた販売活動を実施。
市場環境や需要動向を踏まえ、最適なタイミングでの売却を目指します。

運用終了時
対象不動産の売却完了後、出資元本の償還および最終の利益分配を実施。
売却時期により運用期間が短縮または延長となる場合がございます。

特徴・出口戦略について

• マスターリース契約により安定したインカムを確保
  賃貸状況に左右されず、毎月の賃料収入を原資として分配します。
• 約1,100坪の広大な所有権土地
  別荘用地・分割活用・高付加価値プラン提案など、多様な出口戦略が検討可能。更地での保有により、建物解体リスクや用途制限の制約を受けにくく、柔軟な売却戦略を確保。
• 市況に応じて柔軟に判断する出口戦略
  売却益最大化が見込まれるタイミングで売却し、運用期間中でも早期終了の可能性あり。
• 再組成による継続運用の選択肢
  運用終了時点で売却を行わない場合、継続的に運用しながら再組成ファンドへ移行する可能性あり。
• 優先劣後構造による投資家保護の配慮
  元本リスクに一定の配慮を行ったスキーム設計。

サービス実績と運用体制

トモタクは、2020年8月4日に不動産特定共同事業の許認可を取得しサービスを開始しました。
これまでに運用した全ファンドにおいて、予定分配またはそれ以上の利回りを実現し、元本割れ・配当遅延は一度も発生していません。

投資家の皆さまの資産を守るため、以下の3つの仕組みを採用しています。

投資家の皆さまを守る3つの仕組み

マスターリース契約による収益安定化
運用中に空室や需給変動が発生した場合でも、一定賃料を受け取ることで収益の安定を図ります。

信託保全スキームによる安全な資金管理
投資家資金は信託口座にて分別管理し、事業者の財務状況に影響されない安全性を担保します。

優先劣後構造（劣後出資10%以上）
万が一、運用損が発生した場合には、まず劣後出資分（当社）が損失を負担することで、優先出資者の元本保全性を高めます。

地域・物件特性

軽井沢町は、日本屈指の観光地として長年にわたり高いブランド価値を維持しているエリアです。北陸新幹線により東京駅から約1時間10分と首都圏からのアクセスに優れており、国内の別荘需要を中心に安定したマーケットが形成されています。近年はワーケーションや二拠点居住の浸透もあり、長期滞在型のニーズも高まっています。

近年は訪日外国人観光客の回復・増加に伴い、インバウンド需要も拡大傾向にあります。軽井沢は自然景観、ショッピング施設、美術館、歴史的教会建築など多様な観光資源を有しており、年間を通じて国内外から観光客が訪れるエリアです。避暑地としての夏季需要に加え、紅葉シーズンやウィンタースポーツなど、四季を通じた滞在型需要が存在する点も特長です。

また、近年は高級ホテルの新規開業や大規模リニューアルに加え、会員制・サブスクリプション型のリゾート施設など新たな宿泊形態も拡大しており、富裕層を中心とした滞在ニーズの多様化が進んでいます。これにより、従来の別荘需要に加え、投資対象としての関心も高まりつつあります。

さらに、軽井沢・プリンスショッピングプラザは国内有数のリゾート型アウトレットモールとして高い集客力を誇り、観光需要の中核を担っています。ショッピング需要の強さは、観光・滞在動機の一つとしてエリア全体の価値を下支えする要素となります。

地価動向においても、軽井沢町内の一部エリアでは上昇傾向が見られ、特に需要の高い立地では底堅い推移が確認されています。ブランド力、アクセス性、観光・滞在需要という複数の要素が重なり、中長期的な需要の継続が期待されるエリアと見込んでいます。