ファンドのアピールポイント
東十条・住吉エリアに所在するレジデンス2件への投資
- CREAL 東十条は、JR京浜東北線「東十条」駅まで徒歩約6分、東京メトロ南北線「王子神谷」駅まで徒歩約7分に位置しています。「東十条」駅からJR京浜東北線を利用することで「東京」駅まで約24分でアクセスでき交通利便性に優れています。
- CREAL 住吉Ⅱは、都営地下鉄新宿線・東京メトロ半蔵門線「住吉」駅まで徒歩約12分に位置しています。「住吉」駅から東京メトロ半蔵門線を利用することで「大手町」駅まで約11分で到着でき、ビジネス街へのアクセス性に優れた立地です。
単身者向けRC造の築浅レジデンス
- CREAL 東十条は1Rが4戸、1Kが9戸、1DKが1戸の合計14戸、CREAL 住吉Ⅱはすべて1Rの14戸で構成されており、単身者の賃貸ニーズに対応する物件です。オートロック、宅配ボックス、TV付インターホンなど十分な生活設備を備えています。
- CREAL 東十条は、2025年2月に竣工した築浅物件であり、2025年12月10日時点の稼働率は92.9％です。CREAL 住吉Ⅱは、2024年6月に竣工した築浅物件であり、2025年12月10日時点の稼働率は92.9％です。なお、CREAL 東十条およびCREAL 住吉Ⅱにおいて、稼働率の増減にかかわらず安定的な配当を可能とするため、クリアルパートナーズ株式会社とマスターリース契約を行うことにより収益の安定化を図ります。
- 現在の賃料は市場賃料よりやや低めに設定されており、運用期間中の転貸借契約の入替・更新時などに適切な賃料を設定することで、バリューアップを図ります。なおCREAL 住吉Ⅱでは、直近4ヶ月で入居者の入れ替えが行われた3区画で平均約11.35％の賃料上昇が見られました。
主要なリスクとリスクヘッジ
マスターリースの導入（賃料収入減少のリスクヘッジ）
物件の入居者が家賃を払わなかったり、空室が増えたりすると、計画通りの家賃収入が得られず、収益が変動するリスクがあります。このリスクを減らすために、本ファンドでは「マスターリース」を導入しています。マスターリースとは、企業が物件をまとめて借りて、オーナーに安定した家賃収入を保証する仕組みです。
倒産隔離スキームの導入（クリアル株式会社倒産のリスクヘッジ）
当社自身が出資金を集めるファンドの場合、当社が倒産した場合に、当社の他の債権者によって投資対象の不動産が差し押さえられるリスクがあります。このリスクを軽減するため、本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。
倒産隔離とは、ファンドを運営する企業が万が一倒産しても、ファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。
これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）（※）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。この仕組みにより、万が一当社が倒産したとしても、対象不動産はSPCの資産として分離されているため、当社の他の債権者によって差し押さえられるといった直接的な影響を受けなくなります。
※特別目的会社（SPC）とは、特定の事業やプロジェクトを遂行するために設立され、リスク隔離や資産管理を目的とする法人です。主に金融商品や不動産取引において、投資家保護や信用リスクの軽減を図るために活用されます。
※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。
