ファンドのアピールポイント
王子・八広エリアに所在するレジデンス2件への投資
- （仮称）CREAL王子（以下「物件①王子」という。）は、都電荒川線「梶原」駅まで徒歩約3分、JR京浜東北線「王子」駅まで徒歩約10分に位置しています。「王子」駅は「東京」駅まで約22分と都心へのアクセスが優れたエリアとなっています。
- （仮称）CREAL八広（以下「物件②八広」という。）は、京成押上線「八広」駅まで徒歩約5分に位置しています。「八広」駅から京成押上線を利用することで「日本橋」駅まで約18分でアクセスできビジネス街への交通利便性に優れています。
高機能な設備を有するRC造の築浅レジデンス
- 物件①王子は1R23戸、2LDK18戸の合計41戸で構成されています。追焚機能浴室、オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、エレベーターなど十分な生活設備を備えています。モノトーンで落ち着いた色彩の内装に大理石調の設備が高級感を演出する、モダンで洗練されたマンションとなっています。
- 物件②八広は1DK6戸、1LDK12戸、2LDK11戸の29戸で構成されており、単身者、DINKS（※）、ファミリーといった幅広いニーズに対応する物件です。視線や雨風を防ぐホテルライクな内廊下を採用。各住戸で色が異なる玄関ドアがアクセントとなり、高級感と個性が共存する空間です。 オートロック、TV付インターホン、24時間ゴミ出し可能な敷地内ごみ置き場など十分な生活設備を備えており、さらに駐車場6台、バイク置場4台、駐輪場36台の設備を有しており、アクティブなライフスタイルを支えます。
（※）DINKSとは、Double Income No Kidsの略で、一般的に、子供のいない、共働きの夫婦のライフスタイルとされます。
主要なリスクとリスクヘッジ
バリューアップ戦略について
本物件は、周辺の市場相場（マーケット賃料）と比較して現在の賃料単価が割安な水準にとどまっています。当社では、取得後に適切なリーシング（新規募集）および条件改定を行うことで、物件本来の適正価値まで賃料を引き上げる「バリューアップ戦略」を推進してまいります。
- 入替時の賃料適正化（年間回転率20%を想定）：入居者の退去に伴う募集（年間約20%の退去・入替を想定）の際、周辺相場に合わせた適正賃料への引き上げを行います。
- 既存契約の改定（10%の賃料アップを想定）：退去が発生しない区画についても、契約更新時等に段階的な賃料改定（+10%の増賃）の交渉を進めてまいります。
運用期間に関する方針と出口戦略について
取得後2年以内に想定賃料水準への改定を完了させ、収益性（NOI）が高まった段階で第三者へ物件を売却し、投資家の皆様への配当および元本償還を行うことをメインシナリオとして設定しております。
仮に2年経過時点で想定賃料への改定がすべて完了していない場合であっても、本物件は「今後さらなる賃料増額が見込めるアップサイド（伸び代）がある物件」として買主候補へ提案が可能です。 改定途中の段階であっても、将来的な収益性向上を見込んだ適切な価格で物件の売却及びファンドの償還をすることを目指します。
マスターリースの導入（賃料収入減少のリスクヘッジ）
物件の入居者が家賃を払わなかったり、空室が増えたりすると、計画通りの家賃収入が得られず、収益が変動するリスクがあります。このリスクを減らすために、本ファンドでは「マスターリース」を導入しています。マスターリースとは、企業が物件をまとめて借りて、オーナーに安定した家賃収入を保証する仕組みです。
倒産隔離スキームの導入（クリアル株式会社倒産のリスクヘッジ）
当社自身が出資金を集めるファンドの場合、当社が倒産した場合に、当社の他の債権者によって投資対象の不動産が差し押さえられるリスクがあります。このリスクを軽減するため、本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。
倒産隔離とは、ファンドを運営する企業が万が一倒産しても、ファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。
これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）（※）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。この仕組みにより、万が一当社が倒産したとしても、対象不動産はSPCの資産として分離されているため、当社の他の債権者によって差し押さえられるといった直接的な影響を受けなくなります。
（※）特別目的会社（SPC）とは、特定の事業やプロジェクトを遂行するために設立され、リスク隔離や資産管理を目的とする法人です。主に金融商品や不動産取引において、投資家保護や信用リスクの軽減を図るために活用されます。
※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。
本事業の主な枠組み
複数物件のバルクファンド：一部売却による早期償還の可能性
本ファンドでは、複数の物件を保有する中で、個別に売却活動を行い、一部の物件のみを売却する場合があります。その際、売却によって得られた利益および出資元本の一部を、運用期間中に分配する可能性があります。
一方で、一部の物件を売却した後も、会計事務所費用や監査報酬などファンド全体にかかるコストは継続するため、残存物件の運用期間中に投資家へ分配される金額や、最終的に得られるリターンに影響が及ぶ可能性があります。
優先劣後構造なし：収益機会と元本割れリスク
本ファンドは優先劣後構造を採用していません。そのため、運用期間中の収益や売却価格に応じて、投資家の皆様の収益が増減します。運用が想定通りに進まない場合、利益が減少したり元本が毀損したりする可能性がありますが、逆に想定を上回る運用成果が得られた場合は、想定利回り以上のリターンを期待できます。
