ファンドのアピールポイント
神奈川県鎌倉市に所在 自然光と緑を感じるエントランスフロア
- 本物件は、JR横須賀線・JR湘南新宿ライン・江ノ島電鉄線「鎌倉」駅まで徒歩約3分の場所に所在します。
- 鎌倉は、豊かな歴史的・文化的な価値を有し、訪日外国人からも極めて高い人気を誇るエリアです。特に本物件が所在する鎌倉駅周辺は、鶴岡八幡宮や小町通り商店街など主要な観光地が集積しています。本物件においては、これら人気の観光地へ徒歩圏内でアクセスできる好立地にあり、旺盛なインバウンド需要の取り込みが期待できます。
- 本物件は、植栽の緑がアクセントを添える、フォトジェニックな外観となっています。建物内には外周の大きな開口部から植栽越しに自然光が差し込み、鎌倉駅至近のホテルであることを忘れさせる非日常の空間を演出します。無垢で上質な素材で質感にこだわった空間を演出する客室は全36室で構成されており、セミダブルが4室、ダブルが10室、ツインが22室の構成となっています。1階ではフロント・カフェ・ラウンジが一体となっており、街と庭、室内が連続するような空間体験を形成しています。
（ホテル運営については［ファンド情報］ページを参照）
主要なリスクとリスクヘッジ
ホテル収益性を確保するプロアクティブなアセットマネジメント（賃料収入減少と配当制限のリスク）
本プロジェクトの賃料は、ホテルの運営状況に応じて変動するため、ホテルの稼働状況や収益動向によっては、想定を下回るリスクがあります。このようなリスクに対して、第三者機関による市場調査を行い本ホテルの収益性が妥当であることを確認しています。また当社はアセットマネージャー（※2）の立場としてホテルオペレーターと密に連携を行い、需要動向に応じた客室単価の調整や販促強化を的確に指示できる体制を整えます。
なお、本ファンドは物件取得に際して金融機関からの借入を活用しているため、ホテル運営実績がファンドのキャッシュフローに直接影響を与えます。そのため不動産収益がローン返済額を十分に上回るかを評価する指標である、DSCR（債務返済比率）が一定の基準を下回る場合、配当制限などが課されることがあります。（借入に係る主たる条件については［ファンド情報］ページを参照）
（※2）アセットマネージャーとは、投資用資産の管理を実際の所有者・投資家に代行して行う業務（アセットマネジメント）の主体となり、資産価値の最大化に向けた意思決定や運用戦略を遂行する者をいいます。
倒産隔離スキームの導入（クリアル株式会社倒産のリスクヘッジ）
当社自身が出資金を集めるファンドの場合、当社が倒産した場合に、当社の他の債権者によって投資対象の不動産が差し押さえられるリスクがあります。このリスクを軽減するため、本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。
倒産隔離とは、ファンドを運営する企業が万が一倒産しても、ファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。
これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）（※）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。この仕組みにより、万が一当社が倒産したとしても、対象不動産はSPCの資産として分離されているため、当社の他の債権者によって差し押さえられるといった直接的な影響を受けなくなります。
※特別目的会社（SPC）とは、特定の事業やプロジェクトを遂行するために設立され、リスク隔離や資産管理を目的とする法人です。主に金融商品や不動産取引において、投資家保護や信用リスクの軽減を図るために活用されます。
※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。
本事業の主な枠組み
優先劣後構造なし：収益機会と元本割れリスク
本ファンドは優先劣後構造を採用していません。そのため、運用期間中の収益や売却価格に応じて、投資家の皆様の収益が増減します。運用が想定通りに進まない場合、利益が減少したり元本が毀損したりする可能性がありますが、逆に想定を上回る運用成果が得られた場合は、想定利回り以上のリターンを期待できます。
- 売却益が生じた場合の配当比較
想定利回りを超える場合があり、配当に上限がありません。
売却益（※）はすべて投資家の皆様へ分配されます。
（※）クリアルへのインセンティブ報酬あり（売却益の20%）
想定利回りを超える場合はなく、配当に上限があります。
想定以上の売却益はすべて劣後出資者へ分配されます。
借入（ノンリコースローン）を活用したファンド
本ファンドは、金融機関から借入を行うことでレバレッジ効果を活用します。
レバレッジ効果とは、借入金を活用して少ない自己資金で大きな投資を行う方法です。これにより、自己資金以上の投資が可能になり、物件価値が上昇した場合には高い利益を得られる可能性があります。一方で、物件価値下落時の損失拡大リスクや返済負担による資金繰り悪化のリスクも高まります。
（借入にともなうリスクについては［リスク］ページを参照）
なお、金融機関からの借入はノンリコースローン（※1）を活用しております。
さらに、本ファンドは借入割合（LTV（※2））を50.2％と抑え、リスクを抑制しております。
（※1）ノンリコースローンとは、借金の返済が滞った場合に、担保として提供した資産だけで返済が完了する仕組みのローンです。このため、返済できなくなっても、担保以上の返済を求められることはありません。例えば、不動産の価値が大きく下がり、ローンを返せなくなった場合でも、担保の不動産を売却してローンを清算します。それでも不足が生じた場合でも、投資家の皆様の貯金や他の財産が差し押さえられることはありません。ただし、ノンリコースローンは一般的なローンより審査基準が厳しく、不動産価値の下落時には配当に制限がかかることがあります。
（※2）LTV（Loan to Value）とは、不動産に対する借入金額の比率を示す指標であり、貸付額を担保価値（不動産評価額）で割ったものを百分率で表します。LTVは融資のリスクを評価するために重要で、高いLTVは資産価値の下落時に返済能力が低下するリスクを示唆します。
ノンリコースローンの仕組み
（※）責任財産とは、借入の返済が滞った場合に返済の原資となる資産を指します。ノンリコースローンにおいては、担保として提供された資産のみが責任財産とされ、借入人はその範囲内で返済義務を負います。そのため、万が一返済ができなくなっても、担保資産以上の返済を求められることはありません。
