ファンドのアピールポイント
不動前・世田谷代田・高田馬場エリアに所在するレジデンス3件への投資
- （仮称）CREAL 不動前（以下「物件①不動前」という。）は、東急目黒線「不動前」駅まで徒歩約8分、東急目黒線「武蔵小山」駅まで徒歩約13分に位置しています。「不動前」駅から東急目黒線を利用することで「大手町」駅まで約20分と、都心へのアクセスが優れたエリアとなっています。
- （仮称）CREAL 世田谷代田（以下「物件②世田谷代田」という。）は、小田急線「世田谷代田」駅まで徒歩約9分、東急世田谷線「若林」駅まで徒歩約11分、小田急線「梅ヶ丘」駅まで徒歩約12分に位置しています。「世田谷代田」駅から小田急線を利用することで「新宿」駅まで約14分でアクセスできビジネス街への交通利便性に優れています。
- CREAL 高田馬場Ⅲ（以下「物件③高田馬場」という。）は、JR山手線・東京メトロ東西線・西武鉄道新宿線「高田馬場」駅、西武鉄道新宿線「下落合」駅まで徒歩約11分、JR中央線・総武線「大久保」駅まで徒歩約13分に位置し、3駅4路線の複数路線が利用可能な交通利便性に優れたレジデンスです。「高田馬場」駅から東京メトロ東西線を利用することで「日本橋」駅まで約17分と、オフィス街へのアクセスに優れています。
デザイン性と高機能設備を兼ね備えた、安心のRC造
- 物件①不動前は1R1戸、1K5戸、2K4戸、1LDK3戸、1SLDK1戸の合計14戸で構成されており、豊富な間取りを取りそろえた様々なニーズに応える物件です。エレベーター、オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、TVモニタ付インターホンといった防犯面の高い機能性を備えているほか、ペット飼育相談可でペットとも快適に暮らすことができる内装が、フレキシブルな生活をサポートします。
- 物件②世田谷代田は1R5戸、1DK3戸、1LDK7戸の15戸で構成されており、オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、TVモニタ付インターホン、敷地内ゴミ置き場などといった十分な生活設備を有しており、コンクリート打ちっぱなしの内装が独自の洗練された雰囲気を醸し出します。
- 物件③高田馬場は1LDK1戸、2LDK9戸の10戸で構成されており、単身者からDINKS（※）、ファミリーといった幅広い要望に対応できる物件です。オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、 TVモニタ付インターホン、追焚き機能などの生活設備を有しています。内装の落ち着いた木目調のブラウンと、シンプルな内階段をはじめとする共用部が魅力的な住空間です。
（※）DINKSとは、Double Income No Kidsの略で、一般的に、子供のいない、共働きの夫婦のライフスタイルとされます。
主要なリスクとリスクヘッジ
バリューアップ戦略について
物件①不動前および物件②世田谷代田については、周辺の市場相場（マーケット賃料）と比較して現在の賃料単価が割安な水準にとどまっています。当社では、取得後に適切なリーシング（新規募集）および条件改定を行うことで、物件本来の適正価値まで賃料を引き上げる「バリューアップ戦略」を推進してまいります。
- 入替時の賃料見直し（年間入替率30%を想定）：年間約30%の入替を想定し、入居者の退去に伴う募集の際、周辺相場に合わせた適正賃料への引き上げを行います。
- 既存契約の賃料改定（10%程度の増額を想定）：入替が発生しない区画についても、契約更新時等に10%程度の賃料増額を目安として賃料改定の交渉を進めてまいります。
運用期間に関する方針と出口戦略について
取得後2年以内に想定賃料水準への改定を完了させ、収益性（NOI）が高まった段階で第三者へ物件を売却し、投資家の皆様への配当および元本償還を行うことをメインシナリオとして設定しております。
なお、リーシングが想定よりも早期に進捗した場合や、不動産市況の動向により有利な条件での売却が可能と当社が判断した場合には、目標運用期間の到来を待たずに前倒しで本物件を売却し、ファンドの運用を早期終了する可能性があります。仮に2年経過時点で想定賃料への改定がすべて完了していない場合であっても、本物件は「今後さらなる賃料増額が見込めるアップサイド（伸び代）がある物件」として買主候補へ提案が可能です。改定途中の段階であっても、将来的な収益性向上を見込んだ適切な価格で物件の売却及びファンドの償還をすることを目指します。
マスターリースの導入（賃料収入減少のリスクヘッジ）
物件の入居者が家賃を払わなかったり、空室が増えたりすると、計画通りの家賃収入が得られず、収益が変動するリスクがあります。このリスクを減らすために、本ファンドでは「マスターリース」を導入しています。マスターリースとは、企業が物件をまとめて借りて、オーナーに安定した家賃収入を保証する仕組みです。
倒産隔離スキームの導入（クリアル株式会社倒産のリスクヘッジ）
当社自身が出資金を集めるファンドの場合、当社が倒産した場合に、当社の他の債権者によって投資対象の不動産が差し押さえられるリスクがあります。このリスクを軽減するため、本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。
倒産隔離とは、ファンドを運営する企業が万が一倒産しても、ファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。
これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）（※）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。この仕組みにより、万が一当社が倒産したとしても、対象不動産はSPCの資産として分離されているため、当社の他の債権者によって差し押さえられるといった直接的な影響を受けなくなります。
（※）特別目的会社（SPC）とは、特定の事業やプロジェクトを遂行するために設立され、リスク隔離や資産管理を目的とする法人です。主に金融商品や不動産取引において、投資家保護や信用リスクの軽減を図るために活用されます。
※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。
本事業の主な枠組み
複数物件のバルクファンド：一部売却による早期償還の可能性
本ファンドでは、複数の物件を保有する中で、個別に売却活動を行い、一部の物件のみを売却する場合があります。その際、売却によって得られた利益および出資元本の一部を、運用期間中に分配する可能性があります。
一方で、一部の物件を売却した後も、会計事務所費用や監査報酬などファンド全体にかかるコストは継続するため、残存物件の運用期間中に投資家へ分配される金額や、最終的に得られるリターンに影響が及ぶ可能性があります。
優先劣後構造なし：収益機会と元本割れリスク
本ファンドは優先劣後構造を採用していません。そのため、運用期間中の収益や売却価格に応じて、投資家の皆様の収益が増減します。運用が想定通りに進まない場合、利益が減少したり元本が毀損したりする可能性がありますが、逆に想定を上回る運用成果が得られた場合は、想定利回り以上のリターンを期待できます。
