ファンド概要
- 投資可能上限口数は、3,000口（3,000万円）となります。
- 募集方式は、事前入金制で投資申込先着式となります。
本ファンドでは、渋谷区円山町にあるオフィスビル「エクセレンスビルディング渋谷」へ投資を行います。運用期間中に対象物件から得られる賃料を原資とし、投資家の皆様へ分配を行う予定です。好立地の小規模オフィスビルへの投資で、身近に不動産投資の楽しさを体験していただくことを目的としています。
投資の目標
本ファンドの投資対象は、京王井の頭線「神泉」駅から徒歩3分、「渋谷」駅からも徒歩9分の渋谷区円山町に位置しています。2020年1月にカプセルホテルとして建てられ、2023年8月にオフィスビルとして生まれ変わりました。同エリアは、住居・オフィス・商業施設の複合的な需要が高く、安定した稼働が期待できることから、投資家からの注目度が高いことに加え、本ファンドの運用期間は6ヶ月と短期のため、初めての方でも安心してファンドへ参加できるような仕組みを目指しました。
「不動産の売買で利益を出す」ことを目的とするよりも、「安定して家賃収入を得る」という仕組みの方が一般的に価格変動が少ないとみられるため、本ファンドでは“良いエリア・良い建物・安定した家賃収入”を目標とすることで、投資家への安定した分配を目指しています。
エクセレンスビルディング渋谷 室内画像
投資のポイント
（１）渋谷の喧騒から一歩離れた、落ち着きのある神泉エリア
物件がある神泉駅周辺は、「裏渋谷」とも呼ばれている落ち着いた街並みを楽しめる人気エリアです。渋谷駅から徒歩圏内でありながら、静かで洗練された雰囲気があります。周辺には飲食店や買い物施設が揃っていて、必要なものはすぐに手に入る利便性も兼ね備わっているのが魅力です。また、渋谷・代官山・中目黒等の人気エリアにもすぐアクセスできる好立地となっています。
渋谷駅周辺の再開発やIT企業の集積により神泉周辺のオフィス需要は安定しており、スタートアップ企業や個人事業主向け小規模オフィスの需要が根強いため、本物件においても安定した収益獲得を目指せると考えています。
（２）他の不動産投資との比較
J-REIT（ジェイリート）や私募ファンドなどの一般的な不動産ファンドが金融機関からの資金借入によって利回りを高める「レバレッジ」を採用して高利回りを実現していることと比べ、プロパティプラスの事業は借入を行わず出資金のみによって行われます。また、基本的に売却益（キャピタルゲイン）を運用利回りの中に見込まず目標利回りを設定していることも特徴的です。このため、プロパティプラスは他の不動産ファンドへの出資と比べると決して高い利回りを掲げてはいませんが、そのかわりに、通常であれば資金が最優先で保護されるレンダー（金融機関）の存在がないことから、投資家の権利が強く、分配の安定性を高めた仕組みとなっています。
それ以上に特徴的なのは、プロパティプラスは、物件開発・設計を行う株式会社リビングコーポレーション自身が募集を行うファンドであるという点です。株式会社リビングコーポレーションは過去に東京・名古屋・福岡の優良住宅地エリアを地場にRC造マンションの開発実績を多数有しており、過去にどのような街のどのような物件が安定収益を実現してきたかを熟知したうえで、同社が安定的であるとお勧めできる案件のみを一般の投資家の皆様向けに供給しているという点に、プロパティプラスの強みがあります。
また、プロパティプラスは他の不動産特定共同事業法ファンドと同様に出資額の一部を「劣後出資」とし、運営に関わる企業が最もリスクの高い出資部分を負担することによって投資家の皆様の元本を（劣後出資の金額の範囲内で）保護するスキームを採用しています。他社クラウドファンディングでは、仲介経由で取得した物件の転売や、築年数の古い物件の組み入れ、古い物件を改修して収益が高まることを見込んだリノベーション案件、売却のキャピタルゲイン益を含んだ案件も見られます。
比較して、プロパティプラスは新築や築浅の自社開発物件を中心に、基本的にインカムゲインのみで運用するボラティリティの低い（安定的な）スキームです。本ファンドについても、当社が長年デベロッパーとして培ってきた知見と目利き力を活かして選んだ築浅のオフィスビルを対象とした、完全インカム型のファンドです。また、本ファンドの1号事業者による劣後出資比率は5%程度ではありますが、この劣後出資によって一定のリスク対処がなされていると考えています（※3）。
