半蔵門オフィス | 不動産クラウドファンディングに多くの投資家を集めるなら不動産クラファンプレイス。

ファンドのアピールポイント

千代田区半蔵門エリアに所在する都心好立地のオフィス

本物件は、東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅まで徒歩約3分、東京メトロ有楽町線「麹町」駅まで徒歩約7分、東京メトロ半蔵門線・南北線・有楽町線「永田町」駅まで徒歩約10分に所在し、3駅3路線の複数路線が利用可能な交通利便性に優れたオフィスです。
本物件の所在する千代田区は日本のビジネスの中心地であり、企業ブランドの価値を高める要素として、千代田区アドレスは重要な機能を果たします。特に「半蔵門」エリアは、政府や官公庁、裁判所等、首都中枢機能を担う施設が集積しており、都内屈指の治安の良さや静粛な環境であることから士業、コンサルティング業、IT関連企業に特に人気のエリアです。

2023年竣工の機能美と快適性を備えたオフィス空間

本物件は、2023年3月に竣工した築浅物件です。レイアウトしやすい長方形のオフィス空間で、スケルトン天井による解放感、デザイン性の高い水回り設備を区画内へ設け、一般的なオフィスよりハイグレードな仕様となっております。各階にはバルコニーがあり、仕事の合間の休憩などのリフレッシュスペースとして利用できます。最上階は、全入居者が自由に利用できるスカイテラス（屋上共用部）もあり、皇居の深い緑を眼下に望める休憩スペースになっております。
また、4階以上のフロアは会議室区画を設けており、入居を検討する企業にとって内装工事の初期コストの低減が図れる仕様です。
2025年10月からリーシング（※1）を開始しております。2026年1月23日時点の稼働率は0％ですが、現在2社から入居申込書を受領しており、その他テナント候補1社と賃貸条件について交渉中となっております。
（※1）リーシングとはテナント（入居者）誘致活動のことをいいます。

主要なリスクとリスクヘッジ

リーシング期間を勘案した保守的な事業計画（賃料収入減少のリスクヘッジ）

本物件は、現在時点では全区画が空室となっており、今後のリーシング状況によって賃料収入が左右される、いわゆるリーシングリスクが存在します。現在、リーシング活動自体はすでに開始しており、テナント候補者の内見や入居申し込み等もある状況ですが、現時点で入居が確定しているテナントはございません。こうした状況を踏まえ、本ファンドの事業計画としては、運用開始後すぐに賃料収入が発生することを前提とせず、保守的なリーシング期間を見込んでいます。これは、リーシング期間を十分に確保することで、計画と実態の乖離リスクを抑制することを目的としたものです。今後の見通しとしては、稼働率ベースでは2026年10月の安定稼働を見込んでいます。
なお、リーシング活動が想定のとおりの結果に至らない場合は、インカムゲインが想定を下回るリスクがあります。
本物件の募集賃料は、不動産会社等へのヒアリングや近隣（麹町・半蔵門周辺）のオフィスの賃貸事例に基づき、妥当な水準で設定しています。これまでの募集活動では、入居日の調整などの相談は受けていますが、賃料の値下げ交渉にまで発展するケースはほとんどありません。このことから、現在の募集賃料は市場相場に照らして適切であると考えています。本物件については、フリーレントの付与等、契約条件を柔軟に調整してテナント付を行うことで早期の高稼働を目指す方針です。

運用開始初期の収支計画および利益配当について

本ファンドでは、上記の通り現時点で入居が確定しているテナントがおらず、リーシング期間を保守的に想定しています。
そのため、運用開始後しばらくの間は賃料収入が発生しない一方で、物件の維持管理費用や借入金利等の支出が発生する見込みです。
この結果、初回配当予定時期である2026年7月以降、約1年間は、会計上の損失を投資家の皆様に割り当てる「損失分配」が生じる想定となり、これに伴い、一時的に出資額が減少する見込みです。
その後、物件のリーシングが進み、賃料収入が安定的に得られる段階では、得られた利益により、これまで計上された累積損失を順次補填していきます。
累積損失がすべて解消され、減少した出資額が元に戻った段階で実質的な利益配当を開始いたします。実質的な利益配当の開始は、 2028年10月となる見通しです。
なお、本ファンドは匿名組合契約に基づくものであり、損失分配が生じた場合であっても、投資家の皆様に追加の金銭負担が発生することはございません。

倒産隔離スキームの導入（クリアル株式会社倒産のリスクヘッジ）

当社自身が出資金を集めるファンドの場合、当社が倒産した場合に、当社の他の債権者によって投資対象の不動産が差し押さえられるリスクがあります。このリスクを軽減するため、本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。
倒産隔離とは、ファンドを運営する企業が万が一倒産しても、ファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。
これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）（※）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。この仕組みにより、万が一当社が倒産したとしても、対象不動産はSPCの資産として分離されているため、当社の他の債権者によって差し押さえられるといった直接的な影響を受けなくなります。

※特別目的会社（SPC）とは、特定の事業やプロジェクトを遂行するために設立され、リスク隔離や資産管理を目的とする法人です。主に金融商品や不動産取引において、投資家保護や信用リスクの軽減を図るために活用されます。

※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。

本事業の主な枠組み

優先劣後構造なし：収益機会と元本割れリスク

本ファンドは優先劣後構造を採用していません。そのため、運用期間中の収益や売却価格に応じて、投資家の皆様の収益が増減します。運用が想定通りに進まない場合、利益が減少したり元本が毀損したりする可能性がありますが、逆に想定を上回る運用成果が得られた場合は、想定利回り以上のリターンを期待できます。

売却益が生じた場合の配当比較

想定利回りを超える場合があり、配当に上限がありません。
売却益（※）はすべて投資家の皆様へ分配されます。

（※）クリアルへのインセンティブ報酬あり（売却益の20%）

想定利回りを超える場合はなく、配当に上限があります。
想定以上の売却益はすべて劣後出資者へ分配されます。

借入（ノンリコースローン）を活用したファンド

本ファンドは、金融機関から借入を行うことでレバレッジ効果を活用します。
レバレッジ効果とは、借入金を活用して少ない自己資金で大きな投資を行う方法です。これにより、自己資金以上の投資が可能になり、物件価値が上昇した場合には高い利益を得られる可能性があります。一方で、物件価値下落時の損失拡大リスクや返済負担による資金繰り悪化のリスクも高まります。
（借入にともなうリスクについては［リスク］ページを参照）
なお、金融機関からの借入はノンリコースローン（※1）を活用しております。
さらに、本ファンドは借入割合（LTV（※2））を47.0％と抑え、リスクを抑制しております。

（※1）ノンリコースローンとは、借金の返済が滞った場合に、担保として提供した資産だけで返済が完了する仕組みのローンです。このため、返済できなくなっても、担保以上の返済を求められることはありません。例えば、不動産の価値が大きく下がり、ローンを返せなくなった場合でも、担保の不動産を売却してローンを清算します。それでも不足が生じた場合でも、投資家の皆様の貯金や他の財産が差し押さえられることはありません。ただし、ノンリコースローンは一般的なローンより審査基準が厳しく、不動産価値の下落時には配当に制限がかかることがあります。
（※2）LTV（Loan to Value）とは、不動産に対する借入金額の比率を示す指標であり、貸付額を担保価値（不動産評価額）で割ったものを百分率で表します。LTVは融資のリスクを評価するために重要で、高いLTVは資産価値の下落時に返済能力が低下するリスクを示唆します。