crealの不動産クラウドファンディング。不動産クラウドファンディングに多くの投資家を集めるなら不動産クラファンプレイス。 https://re-crofun.com 不動産クラウドファンディングに多くの投資家を集めるなら不動産クラファンプレイス Sun, 05 Jul 2026 06:05:58 +0000 ja hourly 1 https://wordpress.org/?v=7.0.1 https://re-crofun.com/wp-content/uploads/2025/12/cropped-fav-32x32.jpg crealの不動産クラウドファンディング。不動産クラウドファンディングに多くの投資家を集めるなら不動産クラファンプレイス。 https://re-crofun.com 32 32 大阪北船場ホテル https://re-crofun.com/archives/13921?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25e5%25a4%25a7%25e9%2598%25aa%25e5%258c%2597%25e8%2588%25b9%25e5%25a0%25b4%25e3%2583%259b%25e3%2583%2586%25e3%2583%25ab Sun, 05 Jul 2026 06:05:58 +0000 https://re-crofun.com/?p=13921 ファンドのアピールポイント アクセス性とデザイン性を兼ね備えた、大阪本町・北船場の高品質なホテル 本物件はOsaka Metro 御堂筋線・中央線・四つ橋線「本町」駅まで徒歩約7分、京阪本線・Osak

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ファンドのアピールポイント

アクセス性とデザイン性を兼ね備えた、大阪本町・北船場の高品質なホテル
  • 本物件はOsaka Metro 御堂筋線・中央線・四つ橋線「本町」駅まで徒歩約7分、京阪本線・Osaka Metro堺筋線「北浜」駅まで徒歩約7分、京阪本線「淀屋橋」駅まで徒歩約7分、Osaka Metro堺筋線・中央線「堺筋本町」駅まで徒歩約9分の場所に所在し、4駅5路線の複数路線が利用可能な交通利便性に優れたホテルです。
  • 「本町」エリアは、大阪の主要ビジネス街でありながら、「キタ（梅田エリア）」と「ミナミ（難波エリア）」の中間に位置し観光拠点としても高いポテンシャルを誇ります。
  • ウォールアートの壁紙を備えたデザイン性の高い合計168室の客室（ダブル108室、ツイン59室、アクセシブル1室）に加え、1階に青空を模した天井照明と鮮やかな緑が調和する「ソーシャルハブ」と呼ばれる宿泊者が利用できる共用スペースが設けられています。ソーシャルハブでは、24時間利用可能なホテルショップも併設し、機能性と遊び心を兼ね備えた、自由度の高い滞在を提供します。
IHGブランドの安定した品質・サービスを提供
  • 本物件は、イギリスに本部を置く世界最大級のホテル企業である「IHGホテルズ＆リゾーツ」とのフランチャイズ契約によりIHGブランドの「Garner」として運営が行われます。同グループは、ラグジュアリーからエッセンシャルズまで多彩なブランドを世界100ヶ国以上で展開し、高品質なサービスを提供しています。
  • ホテルオペレーションに関しては、クリアルホテルズ株式会社と運営委託契約を締結し、IHGブランドのホテルを運営します。クリアルホテルズ株式会社では、今回と同じIHGブランドである「ホリデイ・イン＆スイーツ新大阪」において、オペレーションチェンジにより運営実績を向上させた実績があり、その他では自社ブランド「LACER沖縄那覇」「LACER SUITES鎌倉」など既存ホテルのリブランドの運営実績を有しています。

主要なリスクとリスクヘッジ

マーケットの成長に頼らない、戦略的な収益予測（賃料収入減少のリスク）

本プロジェクトの賃料は、ホテルの運営状況に応じて変動するため、ホテルの稼働状況や収益動向によっては、想定を下回るリスクがあります。このようなリスクに対して、第三者機関を利用して市場調査を行い本ホテルの収益性の検証をしています。また、物件取得に先行してクリアルホテルズと協議を行い、朝食を宿泊料金に含むインクルーシブプランの採用による顧客満足度の向上と口コミの改善、レベニューマネジメントのブラッシュアップといったマーケティング手法の刷新、OTA戦略の見直し等により、上述の通り「ホリデイ・イン＆スイーツ新大阪」で収益を向上させた同社の実績とノウハウに基づく再現性の高い戦略により、段階的な収益の向上、および利益の拡大を目指します。インフレ率や訪日観光客数は増加傾向にありますが、マーケットの成長に頼らない現実的かつ底堅い収支予測となっています。

運用開始初期の収支計画および利益配当について

本ファンドでは、大阪万博閉幕に伴う宿泊・観光需要の反動減、および中国政府による渡航自粛要請の影響等に伴うインバウンド需要の縮小を想定し、運営開始1年目は前年実績を下回る事業計画として保守的に見込んでいます。
この結果、運用開始日から2027年7月までの約1年間は、会計上の処理により投資家の皆様への損失分配が生じる想定となり、これに伴い、一時的に出資額が減少する見込みです。（後述の通り投資家の皆様に追加の金銭負担が発生することはございません）
2年目以降は、クリアルホテルズが持つ運営ノウハウや各種施策の実行により、段階的に対象不動産の収益が改善し、利益が拡大する事業計画としております。収益が改善し、利益が発生した場合は、発生した利益を過去に計上された累積損失の補填に順次充当していきます。
累積損失がすべて解消され、減少した出資額が元に戻った段階で実質的な利益配当を開始いたします。実質的な利益配当の開始は、 2028年6月となる見通しです。
なお、本ファンドは匿名組合契約に基づくものであり、損失分配が生じた場合であっても、投資家の皆様に追加の金銭負担が発生することはございません。

倒産隔離スキームの導入（クリアル株式会社倒産のリスクヘッジ）

当社自身が出資金を集めるファンドの場合、当社が倒産した場合に、当社の他の債権者によって投資対象の不動産が差し押さえられるリスクがあります。このリスクを軽減するため、本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。
倒産隔離とは、ファンドを運営する企業が万が一倒産しても、ファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。
これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）（※）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。この仕組みにより、万が一当社が倒産したとしても、対象不動産はSPCの資産として分離されているため、当社の他の債権者によって差し押さえられるといった直接的な影響を受けなくなります。

（※）特別目的会社（SPC）とは、特定の事業やプロジェクトを遂行するために設立され、リスク隔離や資産管理を目的とする法人です。主に金融商品や不動産取引において、投資家保護や信用リスクの軽減を図るために活用されます。

倒産隔離あり

※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。

本事業の主な枠組み

優先劣後構造なし：収益機会と元本割れリスク

本ファンドは優先劣後構造を採用していません。そのため、運用期間中の収益や売却価格に応じて、投資家の皆様の収益が増減します。運用が想定通りに進まない場合、利益が減少したり元本が毀損したりする可能性がありますが、逆に想定を上回る運用成果が得られた場合は、想定利回り以上のリターンを期待できます。

  • 売却益が生じた場合の配当比較

優先劣後なし

想定利回りを超える場合があり、配当に上限がありません。
売却益（※）はすべて投資家の皆様へ分配されます。

（※）クリアルへのインセンティブ報酬あり（売却益の20%）

優先劣後あり

想定利回りを超える場合はなく、配当に上限があります。
想定以上の売却益はすべて劣後出資者へ分配されます。

 

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The post 大阪北船場ホテル first appeared on 不動産クラファンプレイス.]]> 文京千石レジデンス https://re-crofun.com/archives/13846?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25e6%2596%2587%25e4%25ba%25ac%25e5%258d%2583%25e7%259f%25b3%25e3%2583%25ac%25e3%2582%25b8%25e3%2583%2587%25e3%2583%25b3%25e3%2582%25b9 Sat, 18 Apr 2026 06:08:34 +0000 https://re-crofun.com/?p=13846 ファンドのアピールポイント 文京区千石エリアに所在する新築レジデンス 本物件は、都営地下鉄三田線「千石」駅まで徒歩約7分、都営地下鉄三田線・JR山手線「巣鴨」駅まで徒歩約12分と都内屈指の文京地区であ

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ファンドのアピールポイント

文京区千石エリアに所在する新築レジデンス

  • 本物件は、都営地下鉄三田線「千石」駅まで徒歩約7分、都営地下鉄三田線・JR山手線「巣鴨」駅まで徒歩約12分と都内屈指の文京地区である千石に位置します。山手線内側の希少性に加え、「千石」駅は「大手町」駅まで直通で5駅約11分と職住近接ニーズを捕捉する、都心へのアクセスに優れるエリアとなっています。
  • 本物件は、2026年2月下旬に竣工した新築物件であり、2026年4月上旬からリーシング（※1）を開始しております。同エリアのリーシング仲介会社との連携強化等により、早期の満室達成を目指します。なお、稼働率の増減にかかわらず安定的な配当を可能とするため、全国で広範な不動産管理実績を有する株式会社ASSETIAとマスターリース契約を行うことにより収益の安定化を図ります。
生活設備が充実したRC造の新築デザイナーズマンション
  • 本物件は1LDK 9戸、2LDK 11戸の合計20戸で構成されており、単身者、DINKS（※2）、ファミリーの賃貸ニーズに幅広く対応する物件です。追焚機能及び乾燥機付きの浴室、TV付きインターホン、オートロック、宅配ボックス、エレベーターなど十分な生活設備を備えています。

（※1）リーシングとはテナント（入居者）誘致活動のことをいいます。
（※2）DINKSとは、Double Income No Kidsの略で、一般的に、子供のいない、共働きの夫婦のライフスタイルとされます。

主要なリスクとリスクヘッジ

マスターリースの導入（賃料収入減少のリスクヘッジ）

物件の入居者が家賃を払わなかったり、空室が増えたりすると、計画通りの家賃収入が得られず、収益が変動するリスクがあります。このリスクを減らすために、本ファンドでは「マスターリース」を導入しています。マスターリースとは、企業が物件をまとめて借りて、オーナーに安定した家賃収入を保証する仕組みです。

運用時のリスクを軽減する仕組み

倒産隔離スキームの導入（クリアル株式会社倒産のリスクヘッジ）

当社自身が出資金を集めるファンドの場合、当社が倒産した場合に、当社の他の債権者によって投資対象の不動産が差し押さえられるリスクがあります。このリスクを軽減するため、本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。
倒産隔離とは、ファンドを運営する企業が万が一倒産しても、ファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。
これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）（※）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。この仕組みにより、万が一当社が倒産したとしても、対象不動産はSPCの資産として分離されているため、当社の他の債権者によって差し押さえられるといった直接的な影響を受けなくなります。

（※）特別目的会社（SPC）とは、特定の事業やプロジェクトを遂行するために設立され、リスク隔離や資産管理を目的とする法人です。主に金融商品や不動産取引において、投資家保護や信用リスクの軽減を図るために活用されます。

倒産隔離あり

※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。

本事業の主な枠組み

優先劣後構造なし：収益機会と元本割れリスク

本ファンドは優先劣後構造を採用していません。そのため、運用期間中の収益や売却価格に応じて、投資家の皆様の収益が増減します。運用が想定通りに進まない場合、利益が減少したり元本が毀損したりする可能性がありますが、逆に想定を上回る運用成果が得られた場合は、想定利回り以上のリターンを期待できます。

  • 売却益が生じた場合の配当比較

優先劣後なし

想定利回りを超える場合があり、配当に上限がありません。
売却益（※）はすべて投資家の皆様へ分配されます。

（※）クリアルへのインセンティブ報酬あり（売却益の20%）

優先劣後あり

想定利回りを超える場合はなく、配当に上限があります。
想定以上の売却益はすべて劣後出資者へ分配されます。

 

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The post 文京千石レジデンス first appeared on 不動産クラファンプレイス.]]> 東京レジデンスⅢ（茗荷谷・新高円寺） https://re-crofun.com/archives/13788?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25e6%259d%25b1%25e4%25ba%25ac%25e3%2583%25ac%25e3%2582%25b8%25e3%2583%2587%25e3%2583%25b3%25e3%2582%25b9%25e2%2585%25b2%25ef%25bc%2588%25e8%258c%2597%25e8%258d%25b7%25e8%25b0%25b7%25e3%2583%25bb%25e6%2596%25b0%25e9%25ab%2598%25e5%2586%2586%25e5%25af%25ba%25ef%25bc%2589 Fri, 27 Feb 2026 07:46:00 +0000 https://re-crofun.com/?p=13788 ファンドのアピールポイント 茗荷谷・新高円寺エリアに所在するレジデンス2件への投資 （仮称）CREAL 茗荷谷（以下「物件①茗荷谷」という。）は、東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅まで徒歩約9分、東京メト

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ファンドのアピールポイント

茗荷谷・新高円寺エリアに所在するレジデンス2件への投資

  • （仮称）CREAL 茗荷谷（以下「物件①茗荷谷」という。）は、東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅まで徒歩約9分、東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅まで徒歩約11分に位置しています。「茗荷谷」駅は「大手町」駅まで5駅約9分と都心へのアクセスが優れたエリアとなっています。
  • （仮称）CREAL 新高円寺（以下「物件②新高円寺」という。）は、東京メトロ丸ノ内線「新高円寺」駅まで徒歩約4分に位置しています。「新高円寺」駅から「新宿」駅へは直通約10分と都心へのアクセスが非常に良好となっております。

生活設備が充実したRC造の築浅・新築レジデンス

  • 物件①茗荷谷は1LDK 2戸、2LDK 7戸、3SLDK 2戸の合計11戸で構成されています。浴室乾燥機、オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、エレベーターなど十分な生活設備を備えています。2025年2月に竣工した築浅物件であり、2026年2月27日時点の稼働率は100％です。（※1）
  • 物件②新高円寺は1R 4戸、1LDK 1戸、2DK 2戸、2LDK 4戸、3LDK 2戸の13戸で構成されています。オートロック、宅配ボックス、TV付インターホンなど十分な生活設備を備えており、さらに物件屋上には太陽光発電及び蓄電池を備えているため、共用部の設備の電気代を自家発電でまかなえます。2026年3月中旬竣工予定のため、2026年2月27日時点の稼働率は0％となっていますが、同エリアのリーシング仲介会社との連携強化等により、早期の満室達成を目指します。
  • 物件①茗荷谷および物件②新高円寺において、稼働率の増減にかかわらず安定的な配当を可能とするため、クリアルパートナーズ株式会社とマスターリース契約を行うことにより収益の安定化を図ります。

（※1）現在1テナントに賃料滞納がありますが、管理会社を通じて督促および回収手続きを行っております。

主要なリスクとリスクヘッジ

マスターリースの導入（賃料収入減少のリスクヘッジ）

物件の入居者が家賃を払わなかったり、空室が増えたりすると、計画通りの家賃収入が得られず、収益が変動するリスクがあります。このリスクを減らすために、本ファンドでは「マスターリース」を導入しています。マスターリースとは、企業が物件をまとめて借りて、オーナーに安定した家賃収入を保証する仕組みです。

運用時のリスクを軽減する仕組み

倒産隔離スキームの導入（クリアル株式会社倒産のリスクヘッジ）

当社自身が出資金を集めるファンドの場合、当社が倒産した場合に、当社の他の債権者によって投資対象の不動産が差し押さえられるリスクがあります。このリスクを軽減するため、本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。
倒産隔離とは、ファンドを運営する企業が万が一倒産しても、ファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。
これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）（※）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。この仕組みにより、万が一当社が倒産したとしても、対象不動産はSPCの資産として分離されているため、当社の他の債権者によって差し押さえられるといった直接的な影響を受けなくなります。

（※）特別目的会社（SPC）とは、特定の事業やプロジェクトを遂行するために設立され、リスク隔離や資産管理を目的とする法人です。主に金融商品や不動産取引において、投資家保護や信用リスクの軽減を図るために活用されます。

倒産隔離あり

※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。

本事業の主な枠組み

複数物件のバルクファンド：一部売却による早期償還の可能性

本ファンドでは、複数の物件を保有する中で、個別に売却活動を行い、一部の物件のみを売却する場合があります。その際、売却によって得られた利益および出資元本の一部を、運用期間中に分配する可能性があります。
一方で、一部の物件を売却した後も、会計事務所費用や監査報酬などファンド全体にかかるコストは継続するため、残存物件の運用期間中に投資家へ分配される金額や、最終的に得られるリターンに影響が及ぶ可能性があります。

優先劣後構造なし：収益機会と元本割れリスク

本ファンドは優先劣後構造を採用していません。そのため、運用期間中の収益や売却価格に応じて、投資家の皆様の収益が増減します。運用が想定通りに進まない場合、利益が減少したり元本が毀損したりする可能性がありますが、逆に想定を上回る運用成果が得られた場合は、想定利回り以上のリターンを期待できます。

  • 売却益が生じた場合の配当比較

優先劣後なし

想定利回りを超える場合があり、配当に上限がありません。
売却益（※）はすべて投資家の皆様へ分配されます。

（※）クリアルへのインセンティブ報酬あり（売却益の20%）

優先劣後あり

想定利回りを超える場合はなく、配当に上限があります。
想定以上の売却益はすべて劣後出資者へ分配されます。

 

 

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The post 東京レジデンスⅢ（茗荷谷・新高円寺） first appeared on 不動産クラファンプレイス.]]> 鎌倉ホテル https://re-crofun.com/archives/13742?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25e9%258e%258c%25e5%2580%2589%25e3%2583%259b%25e3%2583%2586%25e3%2583%25ab Mon, 09 Feb 2026 09:07:41 +0000 https://re-crofun.com/?p=13742 ファンドのアピールポイント 神奈川県鎌倉市に所在　自然光と緑を感じるエントランスフロア 本物件は、JR横須賀線・JR湘南新宿ライン・江ノ島電鉄線「鎌倉」駅まで徒歩約3分の場所に所在します。 鎌倉は、豊

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ファンドのアピールポイント

神奈川県鎌倉市に所在　自然光と緑を感じるエントランスフロア
  • 本物件は、JR横須賀線・JR湘南新宿ライン・江ノ島電鉄線「鎌倉」駅まで徒歩約3分の場所に所在します。
  • 鎌倉は、豊かな歴史的・文化的な価値を有し、訪日外国人からも極めて高い人気を誇るエリアです。特に本物件が所在する鎌倉駅周辺は、鶴岡八幡宮や小町通り商店街など主要な観光地が集積しています。本物件においては、これら人気の観光地へ徒歩圏内でアクセスできる好立地にあり、旺盛なインバウンド需要の取り込みが期待できます。
  • 本物件は、植栽の緑がアクセントを添える、フォトジェニックな外観となっています。建物内には外周の大きな開口部から植栽越しに自然光が差し込み、鎌倉駅至近のホテルであることを忘れさせる非日常の空間を演出します。無垢で上質な素材で質感にこだわった空間を演出する客室は全36室で構成されており、セミダブルが4室、ダブルが10室、ツインが22室の構成となっています。1階ではフロント・カフェ・ラウンジが一体となっており、街と庭、室内が連続するような空間体験を形成しています。
    （ホテル運営については［ファンド情報］ページを参照）

主要なリスクとリスクヘッジ

ホテル収益性を確保するプロアクティブなアセットマネジメント（賃料収入減少と配当制限のリスク）

本プロジェクトの賃料は、ホテルの運営状況に応じて変動するため、ホテルの稼働状況や収益動向によっては、想定を下回るリスクがあります。このようなリスクに対して、第三者機関による市場調査を行い本ホテルの収益性が妥当であることを確認しています。また当社はアセットマネージャー（※2）の立場としてホテルオペレーターと密に連携を行い、需要動向に応じた客室単価の調整や販促強化を的確に指示できる体制を整えます。
なお、本ファンドは物件取得に際して金融機関からの借入を活用しているため、ホテル運営実績がファンドのキャッシュフローに直接影響を与えます。そのため不動産収益がローン返済額を十分に上回るかを評価する指標である、DSCR（債務返済比率）が一定の基準を下回る場合、配当制限などが課されることがあります。（借入に係る主たる条件については［ファンド情報］ページを参照）

（※2）アセットマネージャーとは、投資用資産の管理を実際の所有者・投資家に代行して行う業務（アセットマネジメント）の主体となり、資産価値の最大化に向けた意思決定や運用戦略を遂行する者をいいます。

倒産隔離スキームの導入（クリアル株式会社倒産のリスクヘッジ）

当社自身が出資金を集めるファンドの場合、当社が倒産した場合に、当社の他の債権者によって投資対象の不動産が差し押さえられるリスクがあります。このリスクを軽減するため、本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。
倒産隔離とは、ファンドを運営する企業が万が一倒産しても、ファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。
これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）（※）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。この仕組みにより、万が一当社が倒産したとしても、対象不動産はSPCの資産として分離されているため、当社の他の債権者によって差し押さえられるといった直接的な影響を受けなくなります。

※特別目的会社（SPC）とは、特定の事業やプロジェクトを遂行するために設立され、リスク隔離や資産管理を目的とする法人です。主に金融商品や不動産取引において、投資家保護や信用リスクの軽減を図るために活用されます。

倒産隔離あり

※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。

本事業の主な枠組み

優先劣後構造なし：収益機会と元本割れリスク

本ファンドは優先劣後構造を採用していません。そのため、運用期間中の収益や売却価格に応じて、投資家の皆様の収益が増減します。運用が想定通りに進まない場合、利益が減少したり元本が毀損したりする可能性がありますが、逆に想定を上回る運用成果が得られた場合は、想定利回り以上のリターンを期待できます。

  • 売却益が生じた場合の配当比較

優先劣後なし

想定利回りを超える場合があり、配当に上限がありません。
売却益（※）はすべて投資家の皆様へ分配されます。

（※）クリアルへのインセンティブ報酬あり（売却益の20%）

優先劣後あり

想定利回りを超える場合はなく、配当に上限があります。
想定以上の売却益はすべて劣後出資者へ分配されます。

借入（ノンリコースローン）を活用したファンド

本ファンドは、金融機関から借入を行うことでレバレッジ効果を活用します。
レバレッジ効果とは、借入金を活用して少ない自己資金で大きな投資を行う方法です。これにより、自己資金以上の投資が可能になり、物件価値が上昇した場合には高い利益を得られる可能性があります。一方で、物件価値下落時の損失拡大リスクや返済負担による資金繰り悪化のリスクも高まります。
（借入にともなうリスクについては［リスク］ページを参照）
なお、金融機関からの借入はノンリコースローン（※1）を活用しております。
さらに、本ファンドは借入割合（LTV（※2））を50.2％と抑え、リスクを抑制しております。

（※1）ノンリコースローンとは、借金の返済が滞った場合に、担保として提供した資産だけで返済が完了する仕組みのローンです。このため、返済できなくなっても、担保以上の返済を求められることはありません。例えば、不動産の価値が大きく下がり、ローンを返せなくなった場合でも、担保の不動産を売却してローンを清算します。それでも不足が生じた場合でも、投資家の皆様の貯金や他の財産が差し押さえられることはありません。ただし、ノンリコースローンは一般的なローンより審査基準が厳しく、不動産価値の下落時には配当に制限がかかることがあります。
（※2）LTV（Loan to Value）とは、不動産に対する借入金額の比率を示す指標であり、貸付額を担保価値（不動産評価額）で割ったものを百分率で表します。LTVは融資のリスクを評価するために重要で、高いLTVは資産価値の下落時に返済能力が低下するリスクを示唆します。

借入メリット

ノンリコースローンの仕組み

ノンリコースローン

（※）責任財産とは、借入の返済が滞った場合に返済の原資となる資産を指します。ノンリコースローンにおいては、担保として提供された資産のみが責任財産とされ、借入人はその範囲内で返済義務を負います。そのため、万が一返済ができなくなっても、担保資産以上の返済を求められることはありません。

 

 

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The post 鎌倉ホテル first appeared on 不動産クラファンプレイス.]]> 半蔵門オフィス https://re-crofun.com/archives/13682?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25e5%258d%258a%25e8%2594%25b5%25e9%2596%2580%25e3%2582%25aa%25e3%2583%2595%25e3%2582%25a3%25e3%2582%25b9 Wed, 28 Jan 2026 15:38:47 +0000 https://re-crofun.com/?p=13682 ファンドのアピールポイント 千代田区半蔵門エリアに所在する都心好立地のオフィス 本物件は、東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅まで徒歩約3分、東京メトロ有楽町線「麹町」駅まで徒歩約7分、東京メトロ半蔵門線・

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ファンドのアピールポイント

千代田区半蔵門エリアに所在する都心好立地のオフィス
  • 本物件は、東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅まで徒歩約3分、東京メトロ有楽町線「麹町」駅まで徒歩約7分、東京メトロ半蔵門線・南北線・有楽町線「永田町」駅まで徒歩約10分に所在し、3駅3路線の複数路線が利用可能な交通利便性に優れたオフィスです。
  • 本物件の所在する千代田区は日本のビジネスの中心地であり、企業ブランドの価値を高める要素として、千代田区アドレスは重要な機能を果たします。特に「半蔵門」エリアは、政府や官公庁、裁判所等、首都中枢機能を担う施設が集積しており、都内屈指の治安の良さや静粛な環境であることから士業、コンサルティング業、IT関連企業に特に人気のエリアです。
2023年竣工の機能美と快適性を備えたオフィス空間
  • 本物件は、2023年3月に竣工した築浅物件です。レイアウトしやすい長方形のオフィス空間で、スケルトン天井による解放感、デザイン性の高い水回り設備を区画内へ設け、一般的なオフィスよりハイグレードな仕様となっております。各階にはバルコニーがあり、仕事の合間の休憩などのリフレッシュスペースとして利用できます。最上階は、全入居者が自由に利用できるスカイテラス（屋上共用部）もあり、皇居の深い緑を眼下に望める休憩スペースになっております。
  • また、4階以上のフロアは会議室区画を設けており、入居を検討する企業にとって内装工事の初期コストの低減が図れる仕様です。
  • 2025年10月からリーシング（※1）を開始しております。2026年1月23日時点の稼働率は0％ですが、現在2社から入居申込書を受領しており、その他テナント候補1社と賃貸条件について交渉中となっております。

    （※1）リーシングとはテナント（入居者）誘致活動のことをいいます。

主要なリスクとリスクヘッジ

リーシング期間を勘案した保守的な事業計画（賃料収入減少のリスクヘッジ）

本物件は、現在時点では全区画が空室となっており、今後のリーシング状況によって賃料収入が左右される、いわゆるリーシングリスクが存在します。現在、リーシング活動自体はすでに開始しており、テナント候補者の内見や入居申し込み等もある状況ですが、現時点で入居が確定しているテナントはございません。こうした状況を踏まえ、本ファンドの事業計画としては、運用開始後すぐに賃料収入が発生することを前提とせず、保守的なリーシング期間を見込んでいます。これは、リーシング期間を十分に確保することで、計画と実態の乖離リスクを抑制することを目的としたものです。今後の見通しとしては、稼働率ベースでは2026年10月の安定稼働を見込んでいます。
なお、リーシング活動が想定のとおりの結果に至らない場合は、インカムゲインが想定を下回るリスクがあります。
本物件の募集賃料は、不動産会社等へのヒアリングや近隣（麹町・半蔵門周辺）のオフィスの賃貸事例に基づき、妥当な水準で設定しています。これまでの募集活動では、入居日の調整などの相談は受けていますが、賃料の値下げ交渉にまで発展するケースはほとんどありません。このことから、現在の募集賃料は市場相場に照らして適切であると考えています。本物件については、フリーレントの付与等、契約条件を柔軟に調整してテナント付を行うことで早期の高稼働を目指す方針です。

運用開始初期の収支計画および利益配当について

本ファンドでは、上記の通り現時点で入居が確定しているテナントがおらず、リーシング期間を保守的に想定しています。
そのため、運用開始後しばらくの間は賃料収入が発生しない一方で、物件の維持管理費用や借入金利等の支出が発生する見込みです。
この結果、初回配当予定時期である2026年7月以降、約1年間は、会計上の損失を投資家の皆様に割り当てる「損失分配」が生じる想定となり、これに伴い、一時的に出資額が減少する見込みです。
その後、物件のリーシングが進み、賃料収入が安定的に得られる段階では、得られた利益により、これまで計上された累積損失を順次補填していきます。
累積損失がすべて解消され、減少した出資額が元に戻った段階で実質的な利益配当を開始いたします。実質的な利益配当の開始は、 2028年10月となる見通しです。
なお、本ファンドは匿名組合契約に基づくものであり、損失分配が生じた場合であっても、投資家の皆様に追加の金銭負担が発生することはございません。

倒産隔離スキームの導入（クリアル株式会社倒産のリスクヘッジ）

当社自身が出資金を集めるファンドの場合、当社が倒産した場合に、当社の他の債権者によって投資対象の不動産が差し押さえられるリスクがあります。このリスクを軽減するため、本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。
倒産隔離とは、ファンドを運営する企業が万が一倒産しても、ファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。
これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）（※）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。この仕組みにより、万が一当社が倒産したとしても、対象不動産はSPCの資産として分離されているため、当社の他の債権者によって差し押さえられるといった直接的な影響を受けなくなります。

※特別目的会社（SPC）とは、特定の事業やプロジェクトを遂行するために設立され、リスク隔離や資産管理を目的とする法人です。主に金融商品や不動産取引において、投資家保護や信用リスクの軽減を図るために活用されます。

倒産隔離あり

※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。

本事業の主な枠組み

優先劣後構造なし：収益機会と元本割れリスク

本ファンドは優先劣後構造を採用していません。そのため、運用期間中の収益や売却価格に応じて、投資家の皆様の収益が増減します。運用が想定通りに進まない場合、利益が減少したり元本が毀損したりする可能性がありますが、逆に想定を上回る運用成果が得られた場合は、想定利回り以上のリターンを期待できます。

  • 売却益が生じた場合の配当比較

優先劣後なし

想定利回りを超える場合があり、配当に上限がありません。
売却益（※）はすべて投資家の皆様へ分配されます。

（※）クリアルへのインセンティブ報酬あり（売却益の20%）

優先劣後あり

想定利回りを超える場合はなく、配当に上限があります。
想定以上の売却益はすべて劣後出資者へ分配されます。

借入（ノンリコースローン）を活用したファンド

本ファンドは、金融機関から借入を行うことでレバレッジ効果を活用します。
レバレッジ効果とは、借入金を活用して少ない自己資金で大きな投資を行う方法です。これにより、自己資金以上の投資が可能になり、物件価値が上昇した場合には高い利益を得られる可能性があります。一方で、物件価値下落時の損失拡大リスクや返済負担による資金繰り悪化のリスクも高まります。
（借入にともなうリスクについては［リスク］ページを参照）
なお、金融機関からの借入はノンリコースローン（※1）を活用しております。
さらに、本ファンドは借入割合（LTV（※2））を47.0％と抑え、リスクを抑制しております。

（※1）ノンリコースローンとは、借金の返済が滞った場合に、担保として提供した資産だけで返済が完了する仕組みのローンです。このため、返済できなくなっても、担保以上の返済を求められることはありません。例えば、不動産の価値が大きく下がり、ローンを返せなくなった場合でも、担保の不動産を売却してローンを清算します。それでも不足が生じた場合でも、投資家の皆様の貯金や他の財産が差し押さえられることはありません。ただし、ノンリコースローンは一般的なローンより審査基準が厳しく、不動産価値の下落時には配当に制限がかかることがあります。
（※2）LTV（Loan to Value）とは、不動産に対する借入金額の比率を示す指標であり、貸付額を担保価値（不動産評価額）で割ったものを百分率で表します。LTVは融資のリスクを評価するために重要で、高いLTVは資産価値の下落時に返済能力が低下するリスクを示唆します。

借入メリット

ノンリコースローンの仕組み

ノンリコースローン

（※）責任財産とは、借入の返済が滞った場合に返済の原資となる資産を指します。ノンリコースローンにおいては、担保として提供された資産のみが責任財産とされ、借入人はその範囲内で返済義務を負います。そのため、万が一返済ができなくなっても、担保資産以上の返済を求められることはありません。

 

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ファンドのアピールポイント

大阪府に所在する築浅レジデンス2件への投資
  • プレジオ城北は、JRおおさか東線「城北公園通」駅まで徒歩約2分に位置しており、「城北公園通」駅からJRおおさか東線を利用することで「新大阪」駅まで約7分、「大阪」駅まで約14分でアクセスできます。
  • プレジオ布施ASIANは、Osaka Metro千日前線「新深江」駅まで徒歩約6分、近鉄大阪線・奈良線「布施」駅まで徒歩約9分に位置しています。「新深江」駅からOsaka Metro千日前線を利用することで「なんば」駅まで約11分、「布施」駅から近鉄大阪線・奈良線を利用することで「大阪難波」駅まで約11分でアクセスできます。
  • プレジオ布施ASIANが所在する東大阪市は、人口は微減傾向にありますが、同時に世帯数は増加傾向にあるため、単身世帯の増加を示唆しています。本物件は全戸1LDKタイプの間取りで単身者・DINKS（※1）向けであるため、このエリアの賃貸ニーズに合致しており、需要が見込めると考えられます。
豊富な管理実績をもつ株式会社ベイシスとの協業により収益の最大化を図る
  • 本件ではいずれの物件も、大阪市の総合不動産デベロッパーである「株式会社プレジオ」の100%出資の子会社である「株式会社ベイシス」との間で、ファンド運用期間中のマスターリース契約（パススルー型（※2））を行うことにより、収益の最大化を図ります。株式会社ベイシスは、不動産の総合コンサルティングとデベロップメントを主要事業として、2025年10月時点で大阪を中心に4都府県にて56棟のマンションを管理しており、豊富な管理実績を誇ります。
  • マスターリース契約の賃料形態として固定型は、空室の有無にかかわらず毎月一定の賃料が支払われるため、安定した収入が保証される反面、入居率が上がっても収入は増えません。一方、今回のパススルー型は、賃貸会社が実際に回収した賃料収入に連動して支払われる契約であり、毎月の収入は変動し不安定になる可能性がありますが、想定以上の稼働が見られた場合に収益の増加が期待できます。
  • 現在の賃料は市場賃料よりやや低めに設定されており、運用期間中の転貸借契約の入替・更新時などに適切な賃料を設定することで、バリューアップの確度を高めることを目指します。

（※1）DINKSとは、Double Income No Kidsの略で、一般的に、子供のいない、共働きの夫婦のライフスタイルとされます。
（※2）パススルー型とは、賃貸会社が実際に各入居者から回収した賃料収入に連動して、オーナーに賃料を支払う契約形態です。

主要なリスクとリスクヘッジ

倒産隔離スキームの導入（クリアル株式会社倒産のリスクヘッジ）

当社自身が出資金を集めるファンドの場合、当社が倒産した場合に、当社の他の債権者によって投資対象の不動産が差し押さえられるリスクがあります。このリスクを軽減するため、本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。
倒産隔離とは、ファンドを運営する企業が万が一倒産しても、ファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。
これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）（※）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。この仕組みにより、万が一当社が倒産したとしても、対象不動産はSPCの資産として分離されているため、当社の他の債権者によって差し押さえられるといった直接的な影響を受けなくなります。

※特別目的会社（SPC）とは、特定の事業やプロジェクトを遂行するために設立され、リスク隔離や資産管理を目的とする法人です。主に金融商品や不動産取引において、投資家保護や信用リスクの軽減を図るために活用されます。

倒産隔離あり

※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。

 

 

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ファンドのアピールポイント

東十条・住吉エリアに所在するレジデンス2件への投資
  • CREAL 東十条は、JR京浜東北線「東十条」駅まで徒歩約6分、東京メトロ南北線「王子神谷」駅まで徒歩約7分に位置しています。「東十条」駅からJR京浜東北線を利用することで「東京」駅まで約24分でアクセスでき交通利便性に優れています。
  • CREAL 住吉Ⅱは、都営地下鉄新宿線・東京メトロ半蔵門線「住吉」駅まで徒歩約12分に位置しています。「住吉」駅から東京メトロ半蔵門線を利用することで「大手町」駅まで約11分で到着でき、ビジネス街へのアクセス性に優れた立地です。
単身者向けRC造の築浅レジデンス
  • CREAL 東十条は1Rが4戸、1Kが9戸、1DKが1戸の合計14戸、CREAL 住吉Ⅱはすべて1Rの14戸で構成されており、単身者の賃貸ニーズに対応する物件です。オートロック、宅配ボックス、TV付インターホンなど十分な生活設備を備えています。
  • CREAL 東十条は、2025年2月に竣工した築浅物件であり、2025年12月10日時点の稼働率は92.9％です。CREAL 住吉Ⅱは、2024年6月に竣工した築浅物件であり、2025年12月10日時点の稼働率は92.9％です。なお、CREAL 東十条およびCREAL 住吉Ⅱにおいて、稼働率の増減にかかわらず安定的な配当を可能とするため、クリアルパートナーズ株式会社とマスターリース契約を行うことにより収益の安定化を図ります。
  • 現在の賃料は市場賃料よりやや低めに設定されており、運用期間中の転貸借契約の入替・更新時などに適切な賃料を設定することで、バリューアップを図ります。なおCREAL 住吉Ⅱでは、直近4ヶ月で入居者の入れ替えが行われた3区画で平均約11.35％の賃料上昇が見られました。

主要なリスクとリスクヘッジ

マスターリースの導入（賃料収入減少のリスクヘッジ）

物件の入居者が家賃を払わなかったり、空室が増えたりすると、計画通りの家賃収入が得られず、収益が変動するリスクがあります。このリスクを減らすために、本ファンドでは「マスターリース」を導入しています。マスターリースとは、企業が物件をまとめて借りて、オーナーに安定した家賃収入を保証する仕組みです。

運用時のリスクを軽減する仕組み

倒産隔離スキームの導入（クリアル株式会社倒産のリスクヘッジ）

当社自身が出資金を集めるファンドの場合、当社が倒産した場合に、当社の他の債権者によって投資対象の不動産が差し押さえられるリスクがあります。このリスクを軽減するため、本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。
倒産隔離とは、ファンドを運営する企業が万が一倒産しても、ファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。
これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）（※）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。この仕組みにより、万が一当社が倒産したとしても、対象不動産はSPCの資産として分離されているため、当社の他の債権者によって差し押さえられるといった直接的な影響を受けなくなります。

※特別目的会社（SPC）とは、特定の事業やプロジェクトを遂行するために設立され、リスク隔離や資産管理を目的とする法人です。主に金融商品や不動産取引において、投資家保護や信用リスクの軽減を図るために活用されます。

倒産隔離あり

※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。

 

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